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    規范性文件

    關于市區經濟適用住房取得完全產權、上市交易和回購管理事項的通告

    來源:本網 作者: 發布日期:2021-12-20

    韶市建聯字〔2021〕20號

          為規范經濟適用住房取得完全產權、上市交易和回購管理,根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)《經濟適用住房管理辦法》(建住房〔2007〕258號)及《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》(建保〔2010〕59號)等有關規定,現結合市區實際,對有關辦理韶關市區經濟適用住房取得完全產權、上市交易和回購管理事項通告如下:

          一、適用范圍

          本通告適用于2008年4月10日以后韶關市區(不含曲江區,下同)由市住房保障中心或者其他開發建設單位與經濟適用住房購房人簽訂買賣合同的經濟適用住房取得完全產權、上市交易和回購管理的活動。

          經濟適用住房取得完全產權、上市交易和回購管理實行申請審核制度。申請人在取得完全產權和上市交易前應書面征求原售房單位回購意見。

          二、取得完全產權、上市交易受理條件

          經濟適用住房權利人申請取得完全產權或者上市交易,需要同時符合以下條件:

          (一)申請人為取得經濟適用住房《房地產權證》或者《不動產權證》登記的權利人,且經其他權利人一致書面同意;

          (二)自產權登記之日起滿5年(或由原產權單位證明購買滿5年);

          (三)無抵押、查封等權利限制情況;

          (四)無法規、規章規定、住房保障主管部門規定及合同約定的不得受理其取得住房完全產權或者上市交易申請的情形。

          本通告實施以前或本通告實施期間購買滿5年的已購買經濟適用住房的家庭,再購買、繼承、受贈其他住房的,必須通過繳納土地收益等價款取得已購經濟適用住房的完全產權。

          三、增值收益的資金收繳

          經濟適用住房權利人申請取得完全產權或者上市交易應當按照一定比例向政府繳納增值收益(即土地收益等價款,該款項已包含土地出讓金。)。具體計算公式為:土地收益等價款=(該套住房市場價格-該套住房市場價格的30%裝潢-該套住房原購買價格及貸款利息、稅費的成本性支出)×70%。

          該套住房市場價格以房屋成交價或市稅務局《廣東省韶關市房地產評估征管系統》確認的價格按“孰高”原則計算,該套住房市場價格減去30%裝潢、原購房價款、貸款利息、稅費的成本性支出后為同地段普通商品住房與該經濟適用住房的差價,該差額乘以70%作為土地收益等價款的繳納。

          (一)申請取得完全產權的,其市場價格按照申請時該套住房評估的計稅價格計算;

          (二)申請上市交易的,其市場價格按照申請人申報的交易價格計算,但申報的交易價格低于申請時該套住房評估的計稅價格且原售房單位不予優先回購的,按照計稅評估價格計算。

          四、屬市住房保障中心出售的經濟適用住房,權利人申請取得完全產權的辦理程序

          (一)提出申請。申請人應提交原購房合同、不動產權證(房地產權證)、身份證明材料和共同居住人出具的書面同意承諾,向市住房保障中心提起申請取得經濟適用住房完全產權。

          (二)受理審核。市住房保障中心按照相關規定進行審核,自受理申請之日起5個工作日內將審核結果書面告知申請人。經審核符合申請條件的,出具《準予取得經濟適用住房完全產權通知書》(以下簡稱《通知書》),載明該套住房的原購房款金額及購房時間、繳交地址和繳款期限(明確備注:自《通知書》出具之日起1個月內申請人應一次性足額繳納應繳增值收益,逾期未繳視為自動放棄本次申請;自《通知書》出具之日起6個月內申請人應申請辦理不動產變更登記,逾期辦結的,須重新取得《涉稅信息表》,逾期后房產增值的,按增值后的評估價補繳增值收益)的信息。經審核不符合申請條件的,駁回其申請并書面說明理由。

          (三)確認繳納增值收益。申請人持《通知書》向市稅務局申請出具《涉稅信息表》作為房屋的市場評估價依據,然后向市房產交易中心一次性足額繳納應繳增值收益后,由市房產交易中心確認并在《通知書》加蓋公章載明“已按規定繳納增值收益”。

           (四)辦理不動產變更登記。申請人在“一窗受理”窗口辦理變更房產登記時,應補繳契稅。市不動產登記中心根據《通知書》及《不動產權屬變更征(免)稅情況》的審核結果辦理不動產登記手續,將該套住房性質由經濟適用住房變更登記為市場化商品房。

          五、屬市住房保障中心出售的經濟適用住房,權利人申請上市交易的辦理程序

          (一)提出申請。申請人提交原購房合同、不動產權證(房地產權證)、身份證明材料和共同居住人出具的書面同意承諾,向市住房保障中心提起申請經濟適用住房上市交易,并如實申報該套住房擬上市交易金額。市住房保障中心應與韶關市稅務局建立信息交換機制,獲取對應經濟適用房的涉稅信息。

          (二)受理審核。市住房保障中心按照國家、省、市相關規定進行初審,經審核符合申請條件的,市住房保障中心出具是否優先回購該套經濟適用住房的書面意見。若回購參考價格高于或等于擬上市交易金額的,結合實際以擬上市交易金額優先回購;若回購參考價格低于擬上市交易金額的,可不予以回購。

          1.予以優先回購。市住房保障中心決定優先回購該套經濟適用住房的,市住房保障中心自受理申請之日起5個工作日內出具優先回購該套經濟適用住房的書面意見,并明確該套住房擬上市交易金額、回購參考價格等事宜,報市住建管理局審核;市住建管理局在收到意見之日起10個工作日內作出批復。經市住建管理局批復同意優先回購的,按經濟適用住房回購管理事項程序進行。

          2.不予以回購。市住房保障中心決定不予以回購該套經濟適用住房的,自受理申請之日起5個工作日內將審核結果書面告知申請人。由市住房保障中心出具《不予優先回購決定書》(以下簡稱《決定書》),載明該套住房的原購房款金額、擬上市交易金額、購房時間、繳交地址和繳款期限(明確備注:自《決定書》出具之日起1個月內申請人應一次性足額繳納應繳增值收益,逾期未繳視為自動放棄本次申請;自《決定書》出具之日起6個月內申請人應申請辦理不動產轉移登記,逾期辦結的,需重新辦理申請上市交易手續)的信息。經審核不符合申請條件的,駁回其申請并書面說明理由。

          (三)確認繳納增值收益。申請人憑《決定書》向市房產交易中心一次性足額繳納應繳增值收益后,由市房產交易中心確認并在《決定書》加蓋公章載明“已按規定繳納增值收益”,予以辦理相關產權上市交易網簽備案手續。

          (四)辦理不動產轉移登記。申請人在“一窗受理”窗口辦理不動產轉移登記時,市不動產登記中心根據《決定書》及《不動產權屬變更征(免)稅情況》的審核結果辦理不動產登記手續,經轉移登記后將該套住房性質由經濟適用住房變更登記為市場化商品房并登記至買受人名下。

          六、屬其他開發建設單位出售的經濟適用住房,權利人申請取得完全產權和上市交易的辦理程序

          權利人申請經濟適用住房取得完全產權或者上市交易的,由原開發建設單位負責受理、審核。審核通過后,由市住房保障中心按照本通告規定在《準予取得經濟適用住房完全產權通知書》或《不予優先回購決定書》出具備案意見并形成業務臺賬備查。權利人向市房產交易中心一次性足額繳納應繳增值收益后,由市房產交易中心確認并在市住房保障中心出具的備案意見上加蓋公章載明“已按規定繳納增值收益”,予以辦理相關產權上市交易網簽備案手續。有關繳納增值收益的操作流程及不動產變更登記或不動產轉移登記手續參照第四、第五條的相關程序辦理。

          七、經濟適用住房政府回購管理要求

          (一)符合政府回購的范圍。

          1.購買經濟適用住房不滿5年,因不得直接上市交易而權利人因特殊原因確需轉讓的;

          2.購買經濟適用住房滿5年,權利人上市轉讓經濟適用住房前,經市住建管理局批復同意優先回購的;

          3.購買經濟適用住房滿5年,權利人自愿退出經濟適用住房的。

          (二)經濟適用住房政府回購標準

          1.屬購買滿5年符合交易條件的經濟適用住房。權利人上市轉讓經濟適用住房前,經市住建管理局批復同意優先回購的,可以擬上市交易金額作為回購金額執行。權利人自愿退出經濟適用住房的,可以回購參考價格作為回購金額執行。

          回購參考價格按照申請人申請時該套經濟適用住房的市場評估價格(以市稅務局《廣東省韶關市房地產評估征管系統》確認的價格為房屋的市場評估價依據)扣除其應交納土地收益價款。具體計算公式如下:

    回購參考價格=該套住房市場價格-土地收益等價款,土地收益等價款=(該套住房市場價格-該套住房市場價格的30%裝潢-該套住房原購買價格及貸款利息、稅費的成本性支出)×70%。

    2.屬不符合交易條件的經濟適用住房。回購價格根據原經濟適用住房的價格并結合折舊和物價水平等因素確定。折舊按每年2%計算,自經濟適用住房交付時起至回購時止。物價水平按市統計局公布的韶關市區居民消費價格指數累計計算,加上經濟適用住房原購房價格的30%裝潢費用,自經濟適用住房購買當年起至回購前一年度止。具體計算公式如下:

          回購價格=經濟適用住房原購房價格×(1-交付時至回購時的年數×2%+購買時年度至回購前一年度的韶關市區居民消費價格指數累計漲幅)+經濟適用住房原購房價×30%。

          (三)政府回購的辦理流程。經市住建管理局批復同意優先回購且申請人認同優先回購意見的,由市住房保障中心與申請人簽訂回購合同。合同簽訂后,由市住房保障中心與申請人共同前往市不動產登記中心窗口辦理經濟適用住房權屬變更手續。由市不動產登記中心出具該房屋新不動產權證,土地權利性質維持“劃撥”登記不變,房屋性質由“經濟適用住房”登記為“保障性住房”,權屬人為韶關市住房保障中心。在正式取得該房屋新不動產權證后一次性支付全部回購款。市住房保障中心收回該套經濟適用住房產權,并將其重新納入保障性住房房源。

          (四)回購資金保障。政府回購經濟適用住房資金,可由財政資金支付或者從公共租賃住房(廉租住房)租金中支付。從公共租賃住房(廉租住房)租金中支付回購的經濟適用住房應當作為公共租賃住房繼續向符合條件的家庭配租。

          (五)屬其他開發建設單位出售的經濟適用住房相關回購管理。原開發建設單位負責參照本《通告》有關要求執行,對本單位售出的經濟適用住房的回購工作進行受理、審核。原開發單位具有優先回購權,決定回購的應當自受理申請之日起5個工作日內出具優先回購該套經濟適用住房的書面意見,有關回購情況應及時報市住房保障中心備案,市保障中心負責對市區經濟適用住房回購信息形成業務臺賬備查。

          八、其他事項

          (一)經濟適用住房申請取得完全產權和上市交易并繳納土地出讓金或土地收益等價款后,從同一建筑的第一套房屋上市交易之日起計算土地出讓年期,確定出讓土地使用權截止日。此后其它各套房屋上市時,其土地出讓年期相應縮短,以使同一宗地的出讓土地使用權保持相同的截止日。

    上述經濟適用住房上市交易,包括依法出售、交換、贈與的行為。

          (二)對經濟適用住房出售后將會形成住房困難的,不予批準出售。

          (三)對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件等,騙購、騙取上市交易或取得完全產權的個人,由市住房保障中心限期收回所購住房,并依照法律和有關規定追究責任,今后不得再申請購買各類政策性、保障性住房的資格。

          (四)經濟適用住房權利人出租、出借的或改變房屋使用性質并拒不改正的,按照有關規定或者合同約定收回,不列為上市交易、取得完全產權和政府回購范疇。

          本通告 (審查號:韶法審〔2021〕8號)自2022年2月1日起施行,有效期五年。市住建管理局、市財政局《關于市區經濟適用住房回購管理有關工作事項的通告》(韶市建聯字〔2019〕37號),市住建管理局、市財政局、市稅務局、市自然資源局《關于辦理韶關市區經濟適用住房取得完全產權和上市交易事項的通告》(韶市建聯字〔2019〕38號)同時廢止。


    韶關市住房和城鄉建設管理局             韶關市財政局

    國家稅務總局韶關市稅務局        韶關市自然資源局

                                                                                                                                                                                         2021年12月13日


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